洛杉磯縣房東的新現實：深入解析 2026 年驅逐門檻新制

南加州租賃物業業主的經營環境再次面臨重大變革。2026 年 2 月 3 日，洛杉磯縣政委員會（LA County Board of Supervisors）採取了一項重大行動，將從根本上改變欠租案件的處理方式。委員會以 4 比 1 的投票結果，通過了一項將特定地區租客「驅逐門檻」金額倍增的提案。

雖然這項變更尚未正式成為「法律」（條例目前正根據投票結果進行起草），但這預示了每位業主與租客都必須面對的「新現實」。本法律事務所代理洛杉磯縣 (LA County)、橙縣 (Orange County) 及河濱縣 (Riverside County) 的房東與房客，致力於協助您應對這些複雜的地區性法令。

2026 年 2 月 3 日發生了什麼事？

縣政委員會已指示縣法律顧問起草《洛杉磯縣第 8.52 號條例》（租金穩定與租客保護條例）的修正案。

該提案的核心在於**「公平市場價值」（Fair Market Value）門檻**。根據擬議規則，除非租客欠下的租金總額超過聯邦住房與城市發展部（HUD）公佈之「公平市場租金」（FMR）的兩倍（2x），否則房東不得因欠租問題提起驅逐訴訟。

受影響對象是誰？

此規則並非適用於南加州所有城市，而是專門針對洛杉磯縣轄下非建制地區（Unincorporated Areas）。

• 非建制地區： 係指由縣政府直接管轄的區域，例如：東洛杉磯 (East LA)、阿爾塔迪納 (Altadena)、托潘加 (Topanga)、羅蘭崗 (Rowland Heights)、哈仙達崗 (Hacienda Heights)、亞凱迪亞 (Arcadia) 或聖蓋博 (San Gabriel) 部分區域等。

「雙倍門檻」計算方式

該門檻是根據臥室數量計算，而非您的實際租金。根據 2026 財政年度 HUD 公平市場租金（FMR），試算如下：

影響評估： 如果您是在非建制地區的房東，其兩房單位月租為 $1,800（遠低於市場價），您可能被迫等待整整三個月，才能向租客發出「3 天內支付租金或遷出」通知。

潛在的「一年免費租住」時間軸

高門檻最令人擔憂的一點，是它可能誘使「職業租客」拖延時日。等房東在法律上能啟動驅逐程序時，租客往往已經欠下數月租金。

1. 第一階段：強制等待期 您必須等到欠款超過 FMR 的 2 倍。如前所述，這可能需要 2-3 個月。
2. 第二階段：法律程序的緩慢進展
   • 3 天通知： 必須扣除週末及司法假期。
   • 起訴與送達： 租客常躲避送達。若無法開門遞交，律師須申請「張貼令」（Order to Post），法官簽署可能耗時數週。
   • 15 天回應期： 一旦張貼，租客有長達 15 個工作日的時間提交答辯。
3. 第三階段：法院積案 若租客要求陪審團審判，洛杉磯縣法院常因庭審空間不足而延期 2-3 個月。即便贏得勝訴判決，警局（Sheriff）目前也積案嚴重，執行物理驅逐（Lockout）可能再等兩個月。

第 8.52 號條例目前的現行要求

除了新的「2 倍門檻」外，房東絕不能忽視目前已在執行的現行要求（除非符合特定豁免條件）：

• 強制登記： 洛杉磯縣非建制地區的房東必須每年在縣政府的**租賃登記系統（Rent Registry）**登記租賃單位，並繳納費用。
• 租客權利通知： 法律規定您必須向租客送達**「租客權利通知」（Notice of Tenant Rights）**，並將其張貼於顯眼的公共區域（如大廳或洗衣房）。未履行此義務可能導致行政罰款，並在法庭上成為租客抗辯的理由。

房東的因應策略與租客的保障

給房東：保護您的投資

• 提高信用審核標準： 在此法律環境下，篩選租客至關重要。建議要求 700 分以上的信用分數，並核實過去六個月的交租記錄。
• 避免收受部分租金： 即使收受 $100 元，也可能使總欠款降至門檻以下，導致您失去驅逐權利，程序必須重頭開始。
• 策略性訂定租金： 確保租金與 FMR 保持適當比例，以減少租客「免費居住」的緩衝時間。

給租客：了解您的權利

如果您居住在洛杉磯縣非建制地區，並收到了 3 天通知、60 天通知或法院傳票，您可能擁有強有力的法律辯護權。我們注意到許多在羅蘭崗、哈仙達崗、亞凱迪亞或聖蓋博部分地區的房東並不了解這些特殊規則。若他們違規，我們可以為您辯護。

我們能如何協助您

無論是想避免昂貴法律錯誤的物業持有者，還是面臨被驅逐風險的租客，應對這場「法律攻防戰」都需要專業指引。本事務所為您提供 360 度的全方位法律視角，助您守護權益。

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