在聖蓋博谷（San Gabriel Valley）和洛杉磯競爭激烈的房地產市場中，業主經常尋求創意方式來抵銷高額的抵押貸款。常見的策略是在既有房屋中未經許可加蓋房間，或將車庫、娛樂室、甚至「婆婆房（Granny Flat）」改造成出租單元。表面上看，這似乎是一個雙贏的局面：房東獲得了額外收入，而房客則以公平的價格得到了一個「漂亮」的住處。

然而，在亞凱迪亞（Arcadia）、哈仙達崗（Hacienda Heights）及羅蘭崗（Rowland Heights）等城市，這個夢想很快就會演變成一場法律噩夢。在本律師事務所，我們協助房東與房客應對未經許可或非法租賃單位的法律險境。如果您正面臨相關糾紛，歡迎隨時聯繫我們討論您的法律問題！

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什麼是「非法單位」？

非法單位（通常稱為未經許可單位，unpermitted unit）是指用於居住，但缺乏市或縣政府頒發的有效居住許可證（Certificate of Occupancy）的住所。

您該如何判斷一個單位是否非法？

1. 查看估稅員記錄： 訪問洛杉磯縣估稅員（LA County Tax Assessor）網站。如果房產被列為「單戶住宅（single-family home）」但有客房出租，那麼第二個單位很可能是不合法的。
2. 公用事業電表： 非法單位很少有獨立的電、瓦斯或水表。如果房客與主屋共用電表，這是一個巨大的紅旗。
3. 地址與郵件： 如果「後方客房」沒有郵局認可的獨立地址，通常代表其缺乏必要的許可。
4. 奇怪的建築結構： 如果牆壁的位置看起來很奇怪，或有外露的電線導管、水泥地面或粗製濫造的水管，該單位很可能是在未獲得市或縣政府許可或批准的情況下建造的。
5. 房間過多： 如果一棟房子內有許多狹小的房間，且與結構的整體比例不符，這些房間很可能是非法加蓋或改建的。

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深入探討法律判例：Gruzen v. Henry

關於加州非法單位最重要的判例法之一是 Gruzen v. Henry。這個案例奠定了加州非法建築租賃法律的核心基礎。

案情回顧：

在該案中，房東 Gruzen 先生將一個沒有居住許可證（Certificate of Occupancy）的房屋出租給了房客 Henry。當房客停止支付租金後，房東提起了非法佔有（Unlawful Detainer）訴訟，試圖收回房產並追討欠租。

法院裁定：

法院最終站在了房客一邊。法官裁定，由於該房屋違反了當地的住房條例（即缺乏居住許可證），該租賃協議是為了「非法目的」而簽署的。在法律上，任何違法的契約從一開始就是無效的（Void）。

對現今的影響：

• 租約無效化： 因為租約無效，房東在法律上沒有權利強制執行租約條款。
• 禁止追討租金： 法院明確表示，房東不能利用法院系統來追討基於非法契約產生的租金。
• 租金返還風險： 這也引發了房客可能要求房東返還已支付租金（Rent Disgorgement）的風險，因為房東從未合法地擁有收取這些租金的權利。

這意味著一旦非法性在庭審中被證實，房東追討欠租的訴求將被駁回。

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驅逐與佔有權：North 7th Street Associates v. Constante

許多房東會認為：「如果租約無效，那我乾脆把房客當作侵權者直接趕走。」但 North 7th Street Associates v. Constante 告訴我們，程序必須絕對合法。

案情回顧：

房東 North 7th Street Associates 發現其出租的單位是不合法的，且房客 Constante 停止了支付租金。房東隨即發出了「3天支付租金或搬離通知（3-Day Notice to Pay Rent or Quit）」，並在房客未理會後提起訴訟要求收回房產。

法院裁定：

法院駁回了房東的訴訟。法院指出，「3天支付租金通知」的前提是存在一份有效的租賃契約以及合法的欠租金額。 但根據 Gruzen 案，非法單位的租約是無效的，且法律上不欠租金。因此，房東不能使用基於「欠租」的 3 天通知來啟動驅逐程序。

法律啟示：

• 正確的驅逐通知： 如果房東想要收回非法單位的佔有權，不能使用「欠租」為由。房東通常必須使用 30 天或 60 天的終止租賃通知（具體取決於租期長短）。
• 行政障礙： 在洛杉磯市或洛杉磯縣直屬管轄區等租金管制地區，房東若要以「消除非法單位」為由要求房客搬離，通常需要先獲得政府的行政許可，並支付高額的搬遷補償金（Relocation Assistance）。

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「職業房客」與非法單位的陷阱

在聖蓋博谷地區，存在一些被稱為「職業房客」的不道德人士。他們專門在網絡上搜索像是「Garage for Rent」或「Backhouse」這樣的關鍵字。他們非常精通法律，甚至會在簽約前就查閱 LA County Assessor 的記錄確認單位是否非法。

他們的手段通常如下：

1. 支付首月租金和押金，順利拿到鑰匙入住。
2. 從第二個月開始便拒絕支付租金。
3. 當房東威脅要驅逐時，他們會反過來威脅舉報房東非法改建。
4. 他們知道房東無法通過法院追討租金，因此會以此為要挾，要求房東支付五位數的「搬遷費」才肯離開。

這種情況對於辛苦工作的業主來說，往往會導致沉重的經濟負擔甚至被迫賣房。

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房東與房客的專業解決方案

致房東：保護您的投資

如果您目前擁有未經許可的單位，坐以待斃是風險最高的。

• 合法化程序： 加州現行的 ADU (Accessory Dwelling Unit) 法律已經大幅放寬，許多過去非法的車庫改建現在有機會通過補辦許可證轉為合法。
• 合規退出： 如果您決定不再出租，請確保在法律諮詢下進行，避免因錯誤送達驅逐通知而面臨報復性驅逐的指控。
• 聘請專業人員： 確保您的加蓋或修繕符合目前的 Building Code，以避免未來的居住性訴訟。

致房客：維護您的生存權

如果您發現自己居住的空間是非法的，您並非孤立無援。

• 安全風險： 非法單位往往存在嚴重的消防隱患。
• 經濟賠償： 您可能有權停止支付租金，並在搬遷時獲得法律規定的補償金，以確保您不會因為房東的違法行為而流離失所。

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聯繫我們

洛杉磯、亞凱迪亞、哈仙達崗及羅蘭崗等地的法律環境正處於快速變動中。無論您是試圖修正錯誤、避免罰款的房東，還是尋求執行合法權利、維護居住安全的房客，專業且具備在地經驗的法律指導都是不可或缺的。

請立即聯繫我們的律師事務所，討論您的未經許可單位案件。

在加州，房东在终止租约或要求租客搬离出租物业时必须遵守特定的规则和法规。这些规则根据租赁类型（例如，按月租赁、固定期限租赁）和驱逐原因而有所不同。

重要提示：在对租客采取任何法律行动之前，强烈建议您审查任何当前有效的驱逐暂停/保护措施，因为这可能会对您的案件造成重大阻碍。

以下是一些常见的情况，房东可以要求租客搬离。

按月租赁
在加州，按月租赁是一种租赁协议，租约每月自动续签，除非房东或租客提供终止协议的通知。以下是加州按月租赁的一些关键点：

终止租赁通知
按月安排的房东或租客可以通过提供书面通知来终止租赁关系。通常的通知期为30天，但如果租客在单元中居住超过一年，房东通常需要提供60天的通知。

租金增加
加州的房东可以增加按月租赁的租金，但必须提供适当的通知。对于不到10％的租金增幅，房东必须至少提前30天通知。对于10％或更高的增幅，房东必须提供60天的通知。

租客权利和保护
按月租约的租客在加州法律下享有一定的权利和保护。这包括有权居住在宜居的住所、免受非法歧视的保护以及隐私权。如果房东希望进入出租单元，必须遵循法律程序。

租客的通知权
按月租约的租客也有权通过向房东提供适当的通知来终止租赁关系。租客的通知期通常为30天，但可能根据租约条款或地方条例有所不同。

租赁转换
在某些情况下，如果固定期限租约的租客在租约期满后仍留在物业，并且房东接受租金，租约可能会转换为按月租赁。这可能会影响终止通知的要求。

无故终止
加州的房东可以在不说明理由的情况下终止按月租赁，但必须提供适当的通知。这通常被称为“无过错”驱逐。然而，适用特定的规则和通知期限，房东不能出于报复或歧视的理由使用此选项。

保护免受报复
加州法律禁止房东因租客行使其合法权利（如报告违规情况或加入租客协会）而采取报复行动。

对房东和租客来说，了解他们在加州法律下的权利和责任非常重要。这些法规的具体内容可能有所不同，建议在具体情况下寻求法律咨询。

固定期限租约
在加州，固定期限租约，也称为特定期限租约，是一种有预定开始和结束日期的租赁协议。与按月租赁不同，固定期限租约在期限结束时不会自动续约。以下是关于加州固定期限租约的一些关键点：

期限和条款

固定期限租约规定租户有权占用物业的时间长度。常见的期限包括六个月、一年或更长，具体取决于房东和租户之间的协议。租约的条款，包括租金金额、规则和责任，通常在租约协议中列明。

租约期满

在固定期限结束时，租约通常到期，租户可能需要搬出，除非商定了新的协议。如果双方均未提供终止租约的通知，一些租约可能会自动转为按月租赁。

搬迁通知

如果房东希望在固定期限租约到期前终止租约，通常不能无故这么做。然而，如果租约中有允许提前终止的特定条款，则必须符合加州法律。提前终止的常见原因可能包括租户违反租约条款或房东意图进行大规模修缮。

续约和转换

房东和租户可以通过相互协议为另一个期限续约固定期限租约。如果租约固定期限结束后，租户仍留在物业且无续约协议，而房东接受租金，则租约可能自动转为按月租赁。

租金增加

在固定期限内，除非租约中有允许增加租金的条款，否则租金金额通常不能增加。一旦固定期限结束，房东可能会在提供适当通知后增加租金，如加州的租金控制法所讨论。

租户的居住权

在固定期限内，租户有权在不担心被驱逐的情况下占用物业，前提是他们遵守租约的条款。房东只能出于租约或加州法律中列出的特定原因提前终止租约。

保证金

固定期限租约适用的保证金规则。房东通常需要在租户搬离后的特定时间框架内退还保证金，扣除法律允许的任何扣除额。

未付租金

如果租户未支付租金，房东可以发出“3天通知付租或退房”。如果租户在三天内未支付租金，房东可以启动驱逐程序。

违反租约条款

如果租户违反租约协议的条款（例如，在物业从事非法活动、造成扰民），房东可以发出“3天通知改正或退房”。如果租户在三天内未纠正违规行为，房东可以继续执行驱逐。

无过错驱逐

在某些情况下，房东可能被允许无故终止租赁，但适用特定规则，并且必须提前通知。例如，如果房东打算拆除物业、从租赁市场撤回或进行重大修缮，他们可能能够发出30天或60天通知，具体情况视情况而定。

AB1418，自 2024 年 1 月 1 日起生效，在加州的住房政策中代表了一个重大转变，禁止地方政府实施某些“无犯罪”住房计划或条例。该法律旨在保护租户和房东免受基于犯罪背景调查和执法接触的歧视性做法。以下是 AB 1418 的关键条款：

犯罪背景调查的限制
地方政府禁止要求房东使用犯罪背景调查作为出租的标准。

未被定罪的涉嫌犯罪行为不能作为驱逐租户的唯一依据。

基于家庭成员的重罪定罪驱逐
地方条例禁止强制房东在家庭中有一员被定重罪时驱逐整个家庭。

滋扰行为的定义
滋扰行为的定义不能包括警察接触、服务呼叫或任何超出现有州定义的活动。

租约条款和驱逐理由
地方政府不能要求房东在租约中包含允许驱逐的条款，超出现有州法律规定。

与执法接触相关的处罚
地方条例不能仅基于个人与执法机构的接触而对居民、业主、租户、房东或其他个人施加处罚。

基于关联或涉嫌非法行为的驱逐
禁止房东因租户与曾有执法接触或有犯罪记录的人的关联而驱逐或惩罚租户。

不允许基于租户涉嫌非法行为或逮捕而进行的驱逐或惩罚。

与州或联邦法律冲突的租约条款
地方政府不能执行与州法或联邦法相冲突的租约或租赁协议中的条款。

滋扰的定义
不能将与执法机构的接触、请求紧急援助或加州法律未界定为滋扰的行为或遗漏定义为滋扰。

居住证明要求
不能要求租户作为租赁条件而获得居住证明。

租户登记册
禁止建立、维护或推广租户登记册，目的是阻止房东租赁给名单上的租户或将其排除在租赁住房之外。

AB 1418 旨在确保公平且无歧视的住房实践，为有犯罪历史的个人提供平等机会，并防止地方条例基于执法接触对租户和房东产生不成比例的影响。该法律旨在在公共安全问题和寻求住房的个人权利之间取得平衡。

附加信息

– AB 1418

SB 567 对 AB 1482 进行了修改

SB 567 是由加州州长 Newsom 签署的法案，由来自洛杉矶的民主党参议员
Maria Elena Durazo 起草。这项新法律将于2024年4月1日生效，它对 AB 1482 下的两种特定类型的驱逐进行了修改。特别是，SB 567 修改了因大规模改造和业主/家庭成员入住而导致的无过错驱逐。据该法案的作者表示，SB
567 的目的是关闭一些房东据称用来驱逐租户的“漏洞”。请注意，如果出租物业在 AB 1482 下被豁免，则在 SB 567 的新变更中也同样被豁免。

业主/家庭成员驱逐变更

根据SB 567，选择为业主/家庭成员搬入而驱逐的房东将需要满足几项新要求：

– 搬入的业主/家庭成员将需要在该物业连续居住至少12个月，作为该人的主要居住地。民法典1946.2(b)(2)(A)(i)。

– 如果预期的居住者已经占用物业上的租赁单位，或者物业上已有类似单位空置，房东将无法因业主/家庭成员搬入而进行驱逐。民法典1946.2(b)(2)(A)(iii)。

– 终止租约的30/60天通知必须包含搬入的业主/家庭成员的姓名以及与业主的关系。通知中还必须包含一条语句，说明租户可以要求提供证明，证明预定居住者是业主或合格的亲属。民法典1946.2(b)(2)(A)(iv)。

– 打算搬入的业主/家庭成员需要在租户搬离后90天内搬入。民法典1946.2(b)(2)(A)(v)。

– 如果搬入的人未能在90天内搬入，或未能将该物业作为其主要居住地连续居住至少12个月，则业主必须以租户被驱逐时有效的相同租金和租约条款向被迫搬迁的租户提供该单位，并且应补偿租户合理的搬家费用。民法典1946.2(b)(2)(A)(vi)(I)。

以上讨论的变更是业主/家庭成员搬入驱逐的主要新更新。这些变更将于2024年4月1日生效。

重大改造驱逐变更

SB 567 也对房东因重大改造需要进行驱逐的规则进行了修改。新规定将于 2024
年 4 月 1 日生效，包括：

– 终止租约的
30/60 天通知需要包含一份声明，告知租户业主打算拆除或大幅改造单元，使用以下语言：“如果您的单元的重大改造或如本终止通知所描述的物业拆除未开始或未完成，业主必须提供您重新租用您的单元的机会，租赁协议包含与您与业主最近的租赁协议相同的条款，以及您搬离时有效的租金。您必须在收到重新租用的提议后三十（30）天内通知业主您接受或拒绝的决定，如果接受，您必须在通知业主您接受提议后的三十（30）天内重新占用该单元。” 民法典
1946.2(b)(2)(D)(iv)(II)。

– 终止租约的
30/60 天通知还必须描述将要进行的重大改造的类型及其大致预期持续时间。如果物业将被拆除，通知应说明预期的拆除日期。民法典
1946.2(b)(2)(D)(iv)(III)。

– 业主还应向租户提供进行重大改造或拆除所需的许可证副本。民法典
1946.2(b)(2)(D)(iv)(III)(ia)。或者，如果驱逐的原因是由于需要处理危险物质但不需要许可证，业主应向租户提供与将进行工作的承包商签订的合同副本。民法典
1946.2(b)(2)(D)(iv)(III)(ib)。

– 还必须通知租户，如果租户有兴趣在重大改造后重新占用单元，租户应告知业主这一愿望，并向业主提供租户的地址、电话号码和电子邮件。民法典
1946.2(b)(2)(D)(iv)(IV)。

结论

以上仅列出了对业主/家庭成员搬入驱逐和重大改造驱逐的最大变更。本文未讨论这些类型驱逐的已有要求，也未讨论法律的豁免情况。另请注意，如果租赁受到地方租户保护法律（如洛杉矶市内）的约束，则适用地方法律。请在决定适当的行动方案前阅读法律并咨询法律顾问。

附加信息

– SB 567

AB 12 对民法典1950.5进行了修改

AB 12是加州州长Newsom最近签署的一项新法律，由民主党议员Matt Haney起草。现行法律允许加利福尼亚出租住宅物业的房东向租户收取相当于未配家具单元两个月租金的保证金，以及配有家具的单元三个月租金的保证金。AB 12更改了这些规则，减少了房东可以要求的保证金金额。

根据AB 12，自2024年7月1日起生效，房东只能要求住宅租赁的保证金最高不超过一个月的租金。民法典1950.5(c)(1)。

此外，房东还可以在租赁开始前向未来的租户收取第一个月的租金。

例外情况

根据AB 12，如果房东满足以下两个要求，出租住宅物业的房东可以要求的保证金最多可达两个月的租金：

– 房东是自然人或其所有成员均为自然人的有限责任公司。

– 房东拥有的住宅出租物业不超过两处，这些物业总共不超过四个出租的住宅单位。

如果未来的租户是军人，此例外情况不适用。如果未来的租户是军人，即使房东满足豁免条件，房东也只能要求最多相当于一个月租金的保证金。

对房东和物业所有者不利

这些新的保证金规则对于已经处于不利地位的房东来说是坏消息。房东在筛选潜在租户时需要格外小心，因为仅有一个月的“保证”在房东/租户关系恶化时将无济于事。

附加信息

– AB 12